Firmar documentos sin rigor trae consecuencias desastrosas. El reciente fallo del Consejo de Estado sobre el municipio de Barbacoas nos recuerda, con inusitada crudeza, los peligros procesales de declarar deudas saldadas en una escritura pública sin haber constatado el desembolso material en nuestras cuentas bancarias. La jurisdicción contenciosa no ampara la ingenuidad del contratista.
Nuestra práctica diaria enfrenta este tipo de encrucijadas. La promesa de compraventa en el derecho administrativo suele generar confusiones monumentales entre particulares y entidades, especialmente cuando se anticipan obligaciones de dar que luego entran en colisión directa con la redacción del negocio final. A continuación, desgranaremos los cimientos de esta providencia para blindar futuras negociaciones inmobiliarias con el Estado.¿Es la promesa de compraventa un contrato de tracto sucesivo?
La respuesta técnica es un no absoluto. Muchos litigantes asumen erróneamente que, al pactarse pagos escalonados en distintas vigencias fiscales, la promesa adquiere una vocación de continuidad en el tiempo. Esta creencia resulta procesalmente fatal para cualquier demanda.El máximo tribunal administrativo ratificó que nos hallamos ante un negocio preparatorio de ejecución instantánea. Su naturaleza radica exclusivamente en una obligación fundamental de hacer, consistente en suscribir el contrato prometido una vez acaezca el plazo determinado. Que el desembolso del precio se difiera temporalmente no transmuta la esencia del contrato preparatorio, pues el objeto central se materializa y se agota en un único momento histórico: la firma de la escritura.
¿Qué ocurre cuando las cláusulas de la promesa difieren de la escritura?
El choque de instrumentos desata interpretaciones encontradas. En el caso examinado, la promesa estipulaba claramente un saldo millonario a favor del vendedor para el año siguiente, pero la escritura pública documentó un paz y salvo integral sin dejar margen a dudas interpretativas. La prevalencia documental define el litigio.La Corte Suprema y el Consejo de Estado coinciden en que los pactos de la promesa son provisionales. Si el contrato definitivo altera la forma de pago o declara extinta la obligación pecuniaria, este último instrumento recoge la voluntad irrebatible de las partes y sustituye el querer inicial. Alegar un incumplimiento sobre un acuerdo que fue expresamente sepultado por una escritura posterior constituye un desgaste judicial huérfano de cualquier viabilidad probatoria.
¿Cómo se cuenta la caducidad ante promesas incumplidas?
El reloj procesal jamás perdona la inactividad del demandante. Al catalogarse como un negocio de ejecución instantánea, el término preclusivo de dos años empieza a correr fatalmente desde el día siguiente en que se cumplió o debió cumplirse el objeto del contrato. Las matemáticas judiciales son inflexibles aquí.Para el demandante de Barbacoas, la fecha fatídica fue el día posterior a la firma notarial. Como en la escritura se declaró la extinción del precio, la obligación emanada de la promesa murió jurídicamente en ese instante exacto, aniquilando cualquier pretensión futura de cobrar el saldo mediante la figura de controversias contractuales. Incluso considerando la atípica suspensión de términos que nos impuso la pandemia, su acción caducó mucho antes de tocar las puertas del juzgado.
Implicaciones prácticas para la contratación inmobiliaria estatal
Nuestro ejercicio profesional exige una cautela milimétrica. Resulta una negligencia temeraria permitir que un cliente suscriba una escritura pública de venta parcial o total con el Estado, otorgando recibos a satisfacción, si la entidad territorial apenas cuenta con disponibilidades presupuestales futuras. La fe en las promesas verbales del administrador de turno no tiene cabida en los estrados judiciales.Este precedente consolida una advertencia insoslayable para todos los operadores jurídicos. Siempre que se celebren negocios preparatorios con entidades estatales, el tránsito hacia la formalidad notarial debe reflejar fielmente la realidad financiera de la transacción. Si existe un saldo pendiente amparado en vigencias futuras, la escritura pública debe consagrarlo de manera diáfana, evitando fórmulas de paz y salvo que terminen transformándose en la guillotina procesal de nuestros derechos crediticios.
Ver sentencia a continuación
Por Pedro Alejandro Ariza Rubiano - Asesor en Contratación Estatal
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